Par trois arrêts très attendus du 30 juin 2022 (Pourvois n° 21-19.889 – n° 21-20.127 – n° 21-20.190), la Cour de cassation est venue confirmer que le paiement des loyers des locaux commerciaux touchés par l’interdiction d’accueil du public pendant le premier confinement étaient dus.
Saisie de pas moins d’une trentaine de pourvois sur ce sujet, la Cour de cassation a choisi d’en examiner prioritairement trois, lui donnant l’occasion de dégager une solution de principe.
Les principaux apports de ces décisions sont les suivants :
- Malgré les mesures d’exception justifiées par l’état d’urgence sanitaire et notamment les décrets et arrêtés ayant interdit à un certain nombre d’établissements de recevoir du public, le droit commun des relations contractuelles demeure applicable ;
- Il ne peut être reproché aux bailleurs un manquement à leur obligation de délivrance permettant au preneur d’opposer l’exception d’inexécution ;
- La mesure d’interdiction de recevoir du public ne saurait être assimilée à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil autorisant le preneur à se prévaloir d’une réduction du loyer ;
- Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.
Conséquence pour les preneurs qui avaient suspendu leurs paiements et qui n’ont depuis pas régularisé leurs loyers : en cas de saisine des juges du fond par le bailleur, la condamnation semble acquise. La négociation en amont, d’un échéancier pour le reliquat de loyers impayés restera donc à privilégier.
