Précisions sur les conditions de mise en œuvre du droit de préférence du locataire commercial
Créé par la loi du 18 juin 2014, l’article L 145-46-1 du code de commerce dispose en son alinéa 1 que « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer».
La loi Pinel a ainsi instauré un droit de préférence au profit du locataire commercial, dont la jurisprudence continue de préciser désormais, les conditions d’exercice.
Selon un arrêt du 23 septembre 2021 (Civ 3e, 23 septembre 2021, n° 20-17799), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter deux précisions importantes pour la mise en œuvre du droit de préférence par le bailleur :
- L’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’interdit pas au bailleur de proposer son bien à la vente, voire de conclure un avant-contrat avec un tiers, dès lors qu’il donne à son locataire la préférence pour l’acheter. Concrètement, cela signifie qu’un avant contrat peut être conclu avant même tout exercice du droit de préférence du locataire, dès lors que cet avant contrat prévoira une condition suspensive relative à la purge du droit de préemption du locataire commercial. En revanche, le propriétaire n’est pas tenu de proposer son bien à la vente à son locataire préalablement à toute démarche de commercialisation.
- Si l’offre de vente notifiée au preneur à bail commercial ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi, la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente. La Cour précise que cette mention des honoraires d’agence n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, dès lors qu’il savait ne pas avoir à en supporter la charge, l’offre de vente indiquant clairement le prix hors honoraires. La Cour de cassation confirme là une position qu’elle avait déjà adoptée au sujet des honoraires d’agence (Cass. 3e civ. 28.06.2018 n°17-14605).
