Cession de bail et transfert universel du patrimoine professionnel

Les clauses interdisant la cession du bail commercial en cas de transfert universel du patrimoine professionnel seront désormais prohibées.

La loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante modifie en profondeur le statut d’entrepreneur individuel (voir notre actu du 3 mars 2022 sur ce sujet).

Cette loi prévoit un nouveau dispositif appelé « transfert universel du patrimoine professionnel » (Articles L. 526-27 à L. 526-31 du code de commerce), en vertu duquel l’entrepreneur individuel peut céder l’intégralité de son patrimoine professionnel, qui peut être notamment composé d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail commercial.

Dans le prolongement de cette nouveauté, la loi procède à un ajout à l’article L. 145-16 du code de commerce, qui prévoira désormais que les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel sont réputées non écrites.

Concrètement, le régime de cession de baux en dehors des cas de transfert universel du patrimoine professionnel n’est pas modifié. Ainsi, les clauses interdisant la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce demeurent prohibées. L’aménagement conventionnel de la cession de droit au bail demeure possible. Les clauses interdisant la cession sont toujours possibles lorsque le preneur n’exploite pas de fonds de commerce (exemple des locaux de bureaux).

Il est toutefois à noter que l’article L. 145-16 du code de commerce dans sa nouvelle version ne distingue pas selon que le transfert universel de patrimoine comprend ou non un fonds de commerce. En pratique, un preneur qui n’exploite pas de fonds de commerce pourrait donc contourner une clause lui interdisant de céder son droit au bail en procédant par le biais d’un transfert universel de son patrimoine professionnel…

On ignore également si les aménagements conventionnels des cessions de droit au bail ont vocation à s’appliquer au cas d’une cession procédant d’un transfert universel de patrimoine.

Par prudence, il faudra dorénavant prévoir dans les contrats de bail commercial des précisions à cet égard. N’hésitez pas à consulter Foster Avocats sur ce point afin de mettre à jour vos baux futurs.

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur le 14 mai 2022.

Domaine : immobilier et sociétés

Mots clés: #bailcommercial #transfertuniverseldupatrimoine #patrimoineprofessionnel #professionindependante

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